Hlandblautir skór í boði Samtaka iðnaðarins

Ekki alls fyrir löngu birtist stutt grein um húsnæðismál í Fréttablaðinu þar sem afar misvísandi fullyrðingum var haldið á lofti um byggingarkostnað af framkvæmdastjóra Samtaka iðnaðarins (SI). Í greininni segir orðrétt: 

„Á síðustu árum hefur um og yfir 30% af nýju húsnæði verið í útjaðri byggðar á höfuðborgarsvæðinu. Hins vegar er vaxandi áhersla á þéttingu byggðar og mikill meirihluti byggingarverkefna á næstu misserum verður inni í miðju þéttbýli. Það kann að hafa ýmsa kosti í för með sér. Það vinnur hins vegar gegn hinu mikilvæga markmiði um að lækka byggingarkostnað enda er mun ódýrara að byggja uppi í jaðri byggðar.“

Stuttu seinna steig aðstoðarframkvæmdastjóri SI fram í kvöldfréttum RÚV og fullyrti að auka þurfi framboð á "ódýrum lóðum" utan skilgreindra þéttingarreita. Til að fullkomna þrennuna birtist síðan aðalhagfræðingur samtakanna í viðtali við Fréttablaðið  og sagði  

„Fókusinn á höfuðborgarsvæðinu hefur verið að þétta byggð. Það eru ákveðnir kostir við það. Hins vegar samrýmist það illa hugmyndum um að reyna að ná niður byggingakostnaði og kostnaði við húsnæði,“. 

Af öllum þessum ummælum má hæglega draga þá ályktun að SI séu í einhverskonar skipulagðri herför gegn gildandi skipulagsáætlunum á höfuðborgarsvæðinu sem miða allar að þéttingu byggðar. Að þéttingaráformin séu lítið annað en sprikl sem skynsömu mennirnir þurfi að binda enda á. Samtökin eru með öðrum orðum að krefjast afturhvarfs til fortíðar í skipulagsmálum, þvert á ríkjandi stefnur nær allra þróaðra borga í heiminum í dag. 

Ekki tískufyrirbrigði

Þó svo að samtök og ýmsir þrýstihópar á borð við SI tali um þéttingu byggðar líkt og um sé að ræða óraunhæft tískufyrirbrigði sem „kunni að hafa ýmsa kosti í för með sér“ er veruleikinn allt annar. Þvert á móti er þétting byggðar eitt verkfæri af mörgum sem ætlað er að leysa þann grafalvarlega vanda sem samfélög manna standa frammi fyrir vegna óheftrar útþenslu byggðar síðustu áratugi. Það hefur nefnilega komið á daginn að allt ódýra húsnæðið sem búið er að byggja á öllum ódýru lóðunum er í raun rándýrt og lífshættulegt. Ódýrara fasteignaverð í úthverfum segir einungis hálfa söguna og það er með ólíkindum að jafn stór samtök og SI skuli standa fyrir öðrum eins einföldunum og raun ber vitni. 

Tölum um raunkostnað

Fasteignaverð og byggingarkostnaður eru stærðir sem tiltölulega auðvelt er að ná utan um. Uppbygging innviða á borð við lagna- og veitukerfi, umferðarmannvirki, göngu- og hjólastíga er líka eitthvað sem meginþorri fólks skilur en hefur þó minni tilfinningu fyrir enda hlaupa upphæðirnar á milljörðum. Loftmengun, svifryksmengun, loftlagsbreytingar, og versnandi lýðheilsa er síðan bleiki fíllinn í herberginu sem fæstir vilja raunverulega tækla þó svo að þá fyrst séum við farin að tala um afleiddan kostnað sem hleypur á tugum milljarða. Allt er þetta kostnaður og vandamál sem aukast með auknu framboði á ódýru húsnæði á ódýrum lóðum. Raunkostnaðurinn við skammtímalausnir á borð við þær sem SI eru að bjóða neytendum upp á er lítið annað en óútfylltur tékki sem kynslóðir framtíðarinnar þurfa að borga dýrum dómum. 

Í millitíðinni er það auðvitað iðnaðurinn og atvinnulífið sem blæðir, með stóran hluta vinnuaflsins fastan í umferðarteppum, veikan heima vegna óheilbrigðs lífstíls og kyrrsetu eða liggjandi inn á opinberum heilbrigðisstofnunum vegna lífsstílstengdra sjúkdóma. Allt eru þetta vel þekktar afleiðingar óhagkvæms og óheilbrigðs borgarumhverfis. 

Rót vandans  

Auðvitað er það rétt að eftir því sem að land verður takmarkaðri auðlind þá hækkar lóðaverð. Það sem hækkar verðið hinsvegar ennþá meira eru innbyggðir hvatar í kerfinu sem hvetja m.a. til spákaupmennsku með lóðir sem hækkar verð fram úr hófi. Eitt lítið dæmi um þetta er t.d. Barónsreiturinn í Reykjavík, en í fljótu bragði virðist sá reitur hafa skipt um eignarhald fimm til sex sinnum á síðustu 5 árum. Í hvert skipti hækkar verðmiðinn og þrýstingurinn á aukið byggingarmagn og breytt skipulag eykst eðli málsins samkvæmt með hverri sölu. Ekkert bólar hinsvegar á byggingaframkvæmdunum sjálfum. Þetta á við um fjölmargar aðrar lóðir í bænum þar sem samþykkt skipulag liggur fyrir en lóðarhafarnir bíða og bíða á meðan eftirspurnin eftir húsnæði eykst og svo selja þeir til einhvers sem er enn áhættusæknari og ætlar ýmist að bíða enn lengur eða freista þess að fá nýtt skipulag samþykkt með auknum byggingaheimildum. Allt er þetta auðvitað úthugsað af greiningaraðilum sem markvisst halda aftur af framboðinu til að auka enn frekar eftirspurnina. Vandinn er ekki skortur á lóðum innan vaxtarmarka borgarinnar heldur miklu frekar sá að aðilarnir sem eiga lóðirnar eru ekki og ætla sér ekki að byggja á þeim. 

Til viðbótar má auðvitað nefna of flókið regluverk, hátt vaxtastig, vont lánakerfi, og skammtímaleigu húsnæðis til ferðamanna, allt hlutir sem SI og fleiri hafa ítrekað nefnt að þurfi að einfalda og breyta til að bæta ástandið á húsnæðismarkaðnum. 

Hvað er til ráða? 

Einfaldar skammtímalausnir við jafn flóknum vanda og við er að etja í húsnæðismálum eru ekki líklegar til árangurs og umræðan verður að færast á ábyrgara plan en að halda því fram að frekari útþensla byggðar sé ódýr eða hagkvæm á einhvern hátt. Það er einfaldlega rangt. Beinum sjónum okkar frekar að kerfinu og búum til hvata fyrir fjárfesta og lóðarhafa til að byrja að byggja og láta af spákaupmennsku með lóðir og íbúðarhúsnæði. Styttum gildistíma deiliskipulagsáætlana og byggingarleyfa og veltum upp hvaða leiðir eru færar til að takmarka heimildir fasteignafélaga til að söðla undir sig mörg hundruð íbúða eignasöfn sem aldrei rata inn á almennan leigumarkað. 

Það sem er til ráða er að standa í lappirnar og byggja upp hagkvæma, heilbrigða og umhverfisvæna borg í samræmi við löngu tímabærar skipulagsáætlanir sem loksins hafa tekið gildi. Það tekur tíma og kostar peninga en er engu að síður eina rétta leiðin. Pissum ekki enn eina ferðina í skóna okkar með því að brjóta nýtt land í jaðri byggðar og senda reikninginn á komandi kynslóðir.