Í umræðu um skipulagsmál er alltof sjaldan varpað ljósi á hver raunkostnaðurinn er af því borgarskipulagi sem viðgengst í fjölmörgum borgum víðsvegar um heiminn og hverjir bera þann kostnað. Vissulega er rekstur borga margþættur og flókinn en engu að síður má líta á stóran hluta af slíkum rekstri með eftirfarandi hætti: Minni innviðir (e. infrastructure) = minna viðhald = minni kostnaður = meiri hagkvæmni. Af þessu hlýst að þeim mun fleiri heimili og fyrirtæki sem geta nýtt sér sömu innviði, þeim mun meiri hagkvæmni næst í rekstri borgarinnar sem hlýtur að vera krafa borgarbúa og skattgreiðenda.

Við skulum bera saman tvær götur sem eiga það sameiginlegt að vera jafn langar og staðsettar í sömu borginni. Köllum göturnar A og B.

Gata A er í þéttri byggð miðsvæðis þar sem fólk býr í meðalstórum íbúðum í fjölbýlishúsum og deila sameignum í formi þvottahúsa og hálfgerðra almenningsgarða. Íbúar götunnar geta flestir gengið eða hjólað til vinnu og skóla og ef til aksturs kemur þá er hann yfirleitt stuttur með tilliti til ferðatíma og vegalengdar. Vatns- rafmagns og fráveitukerfi götunnar þjóna nokkur hundruð íbúum og þegar til snjómoksturs og viðhalds á götunni kemur er það í þágu fjölmargra íbúa. Til samanburðar er jafn löng gata B í úthverfi borgarinnar. Þar búa innan við hundrað manns í stórum einbýlishúsum með stórum görðum. Sameignir eru litlar sem engar enda afmörkuð einkarými það sem íbúarnir sækjast eftir. Íbúar götunnar vinna í flestum tilvikum langt frá heimilum sínum og nota bíla í einkaeigu til að komast til og frá vinnu. Daglegur ferðatími hvers og eins er langur enda margir í sömu sporum og umferðarþunginn í samræmi við það. Í samanburði við götu A þjóna vatns- rafmagns og fráveitukerfi götunnar fáum, sem og snjómokstur og almennt viðhald á borgarlandi götunnar. Kostnaður borgarinnar af götunum tveimur er engu að síður nokkuð svipaður, þ.e. það kostar jafn mikið að moka, sópa og viðhalda götu A og götu B. 

Allt greitt að fullu

Rekstur borgarinnar stendur styrkum fótum og íbúar hennar una sælir við sitt. Gjaldskrár borgarinnar tryggja að allir greiða gjöld og skatta sem miðast við lítt breytilegan meðalkostnað sem er reiknaður út frá heildarrekstarkostnaði borgarinnar. Hvað varðar opinber gjöld sem renna til borgarinnar borga allir samkvæmt sömu gjaldskrá, óháð staðsetningu.

Heilt á litið má færa rök fyrir því að nettó-kostnaðurinn við borgarsamfélög á borð við það sem er lýst er hér að ofan sé að fullu greiddur (að undanskildum kostnaði sem erfitt er að verðleggja, sbr. loftmengun) en það er ekki þar með sagt að greiðslukerfið sé sanngjarnt. Með réttu ættu gjöldin sem hver og einn borgarbúi reiðir af hendi að endurspegla raunkostnað við búsetuval hans eins mikið og kostur er þar sem raunkostnaður við húsnæði, þjónustu og samgöngur byggist á þéttleika og staðsetningu. Með raunkostnaði er átt við allan þann kostnað sem hlýst af ákveðnu byggðaformi, og þá einkum og sér í lagi af svokölluðum ytri kostnaði umferðar. Í dæminu hér að ofan myndi raunkostnaður vera allur sá kostnaður sem leggst á samfélagið í heild sinni vegna gatna og borgarumhverfis á borð við götu B, líkt og kostnaður við umferðarmannvirki, svifryks- og loftmengunar, og versnandi lýðheilsu borgarbúa. 

Kominn tími til að staldra við

Horfa má á byggðarþróun í heiminum síðustu áratugi með tilliti til þriggja hagfræðilegra þátta: fólksfjölgunar, aukins kaupmáttar og lækkandi ferðakostnaðar. Fólksfjölgunin hefur knúið fram dreifingu byggðar og aukin kaupmáttur skapað þörf fyrir stærri lóðir og stærra húsnæði. Þar sem land hefur ávallt verið ódýrara eftir því sem það er lengra frá kjarna byggðar hafa úthverfi risið í gegnum einkaframtak og í staðinn hefur hið opinbera fjárfest í umfangsmiklu vegakerfi til að stytta ferðatíma þeirra sem búa fjarri vinnustöðum sínum. Nú þegar áratuga reynsla er komin á þessa byggðarþróun er hinsvegar rétt að spyrja hvort hún sé efnahagslega sjálfbær og hvort að kostnaðurinn við þá einkahagsmuni sem skapast við úthverfabyggð sé greiddur af þeim einkaðilum sem njóta þeirra eða samfélaginu í heild. Spurningin sem við sem borgarsamfélag eigum að spyrja okkur er hvort afleidd áhrif dreifðrar byggðar innan borgarinnar, líkt og losun gróðurhúsalofttegunda og umferðarteppur, séu verðlagðar í samræmi við raunkostnað. Ef svarið er neikvætt á sér stað sóun á verðmætum.

Svarið er neikvætt

Skilaboðin sem er verið að senda eru að óhagkvæm byggðarþróun er gerð fýsileg sökum lágs verðlags og hagkvæm byggðarþróun gerð ófýsileg sökum hás verðlags. Þarna verður svokallað byggðarbruðl (e. urban sprawl) til og oftar en ekki í nafni frelsis og frjálshyggju. Afleiðingar meðalverðlagningar eru þær að þeir sem að bera kostnað sem er undir meðaltali eru ofrukkaðir á meðan þeir sem bera kostnað sem er yfir meðaltali eru vanrukkaðir. Í dæminu hér að ofan er kostnaðurinn við götu A undir meðaltali en kostnaðurinn við götu B yfir meðaltali. Íbúar gatnanna greiða hinsvegar ekki gjöld í samræmi við þá staðreynd miðað við núverandi kerfi. Þarna er augljóst misræmi í gangi sem stuðlar að skipulags- og búsetuákvörðunum sem byggja á röngum forsendum: 

Niðurgreiddar lífstílsákvarðanir

Sú kenning sem hér er verið að koma orðum að er sú að húsnæðismarkaðurinn eins og við þekkjum hann er gallaður þar sem meðalverðlagning í gjaldskrám og öðrum gjöldum er lúta að húsnæðismarkaðnum kemur í veg fyrir að hann virki sem skyldi. Ýmis gjöld, frá lóðarverði til fasteignaskatta, endurspegla ekki raunkostnað. Við búum við kerfi þar sem þeir sem búa þéttast niðurgreiða raunbúsetukostnað þeirra sem búa í minna þéttum íbúðahverfum með einum eða öðrum hætti. 

Í umræðu um skipulagsmál og hlutverk Reykjavíkurborgar er gjarnan rætt um skort á lóðum og í því samhengi er talað um atlögu borgaryfirvalda að frelsi einstaklingsins til að velja sér búsetu. Spurningin er hinsvegar hvort spurn eftir lóðum í útjaðri borgarinnar væri jafn mikil og raun ber vitni ef almenningur væri meðvitaður um raunkostnaðinn sem mismunandi byggðarform hefur í för með sér.

Ef frelsi fólks miðast við að athafnir þess séu ekki á kostnað annarra þá hljótum við sem samfélag að gera kröfu um að kostnaðurinn við búsetuákvarðanir fólks endurspegli raunkostnað. Þá fyrst hættum við að sóa verðmætum og gefum fólki kost á að taka upplýstar lífstílsákvarðanir.